부동산·토지 분쟁에서는 등기명의와 실제 점유관계가 다르거나,
토지 경계와 건축물 위치가 일치하지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다.
등기부, 지적도, 측량자료, 계약서와 장기간의 점유 경위를 함께 확인해
소유권·인도·철거·취득시효·공유관계 등 쟁점을 구분할 필요가 있습니다.
소유권과 등기
부동산 분쟁의 출발점은 현재 등기명의와 실제 권리관계를 구분하는 것입니다.
매매·증여·상속 등 권리 변동의 원인과 등기 경위,
가압류·근저당권 등 제한물권의 존재를 함께 확인해야
어떤 청구가 가능한지 정리할 수 있습니다.
CHECK 01
등기명의 확인
등기사항증명서를 통해 현재 소유자와 지분, 담보권·가압류 등 권리관계를 확인합니다.
CHECK 02
권리 변동 원인
매매·증여·상속·판결 등 소유권 변동의 원인이 무엇인지 구분해야 합니다.
CHECK 03
실체관계와 등기의 차이
등기와 실제 권리관계가 일치하지 않는 경우 말소·이전등기 등 필요한 청구를 검토할 수 있습니다.
CHECK 04
계약·대금 자료
계약서, 대금 지급내역, 위임서류 등 등기 원인을 뒷받침하는 자료를 함께 정리합니다.
토지 경계와 무단점유
담장·건물·배수로·도로 등이 토지 경계를 넘어 설치되었거나
다른 사람이 토지를 점유하고 있는 경우에는
소유권뿐 아니라 정확한 경계와 점유 권원의 존재를 먼저 확인해야 합니다.
경계 분쟁은 측량자료와 실제 현황의 비교가 중요합니다.
CHECK 01
경계측량
지적도만으로 판단하기 어려운 경우 경계복원측량 등 객관적인 측량자료가 중요할 수 있습니다.
CHECK 02
점유 권원의 존재
임대차, 사용대차, 통행권 등 점유자가 토지를 사용할 법적 근거를 가지고 있는지 확인합니다.
CHECK 03
철거·인도 청구
소유권 침해가 인정되는 경우 건물·시설물 철거, 토지 인도 등 청구 가능성을 검토할 수 있습니다.
CHECK 04
사용이익·손해 문제
무단점유 기간과 이용 형태에 따라 부당이득 또는 손해배상 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
관련 법령 · 민법 제213조, 제214조 등
점유취득시효
장기간 타인의 토지를 점유했다고 해서 언제나 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
민법상 점유취득시효는 점유기간뿐 아니라
소유의 의사, 평온·공연한 점유 여부와 점유의 승계 등 여러 요소를 함께 검토해야 합니다.
CHECK 01
20년의 점유기간
부동산 점유취득시효는 원칙적으로 20년의 계속된 점유를 전제로 합니다.
CHECK 02
자주점유 여부
소유의 의사로 점유했는지 여부는 점유 시작의 원인과 객관적인 사정을 함께 살펴 판단됩니다.
CHECK 03
평온·공연한 점유
점유의 방식과 외부에서 확인되는 이용상태, 점유가 계속된 경위를 확인해야 합니다.
CHECK 04
등기 절차
민법 제245조 제1항의 요건을 갖춘 경우에도 등기를 통해 소유권을 취득하는 구조입니다.
관련 법령 · 민법 제197조, 제245조 등
공유물분할
하나의 부동산을 여러 사람이 공유하고 있는데
사용·관리·처분 방법에 대한 합의가 되지 않는다면 공유관계를 해소하는 방법을 검토할 수 있습니다.
협의가 되지 않는 경우에는 법원의 분할절차를 통해 현물분할,
대금분할 등 구체적인 방법이 정해질 수 있습니다.
CHECK 01
공유지분 확인
등기부상 각 공유자의 지분과 실제 취득 경위부터 확인합니다.
CHECK 02
협의 가능성
공유자 전원이 분할 방법에 합의할 수 있다면 협의에 의한 분할을 검토할 수 있습니다.
CHECK 03
현물분할
재판상 분할에서는 부동산의 형상·위치·이용상태·경제적 가치 등을 함께 고려합니다.
CHECK 04
대금분할 등
현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우 경매를 통한 대금분할 등이 문제될 수 있습니다.
관련 법령 · 민법 제268조, 제269조 / 상속재산은 별도의 상속재산분할 절차가 문제될 수 있습니다.
지역주택조합
지역주택조합은 일반 분양계약과 달리 조합원이 사업 주체의 구성원이 되어
토지 확보, 조합 설립인가, 사업계획승인과 추가 분담금 등 사업 진행 과정의 위험을 함께 부담할 수 있습니다.
가입 전에는 토지 확보 현황과 사업 단계, 조합규약 및 자금계획을 확인하고,
가입 후 분쟁이 발생했다면 청약철회 가능 여부와 탈퇴·환급 조건을 구분해 검토해야 합니다.
CHECK 01
조합원 모집 신고와 토지사용권원
현행 주택법상 지역주택조합 설립인가를 위한 조합원 모집은
주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보한 뒤
관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집하는 것이 원칙입니다.
CHECK 02
가입 후 30일 청약철회
주택조합 가입 신청자는 법에서 정한 요건 아래
가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 가입 청약을 철회할 수 있습니다.
구체적인 적용 여부와 기간 기산점은 가입 및 예치 경위를 확인해야 합니다.
CHECK 03
토지 확보율과 사업 단계
광고상의 토지 확보율만 볼 것이 아니라 사용권원인지 소유권인지 구분하고,
조합설립인가·사업계획승인 등 실제 인허가 진행 단계와 함께 확인해야 합니다.
CHECK 04
추가 분담금·탈퇴·환급
사업비 증가에 따른 추가 분담금, 조합원 탈퇴 및 납입금 환급 기준은
조합규약과 가입계약, 주택법상 보호규정 및 개별 사실관계를 함께 검토해야 합니다.
관련 법령 · 주택법 제11조의3, 제11조의6 및 관련 시행령·시행규칙
06 · ISSUE BY POSITION
소유자와 점유자,
확인해야 할 자료가 다릅니다.
같은 토지를 두고도 등기명의자, 실제 점유자, 공유자 등
어느 위치에서 분쟁에 대응하는지에 따라 주장과 증거의 방향이 달라집니다.
사실관계를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.
FOR OWNER
소유자
등기사항증명서와 소유권 취득 경위
지적도·측량성과도 등 경계자료
점유자의 사용 권원 존재 여부
철거·인도·방해제거 청구 가능성
점유기간과 사용이익 관련 자료
FOR POSSESSOR / CO-OWNER
점유자·공유자
점유를 시작한 원인과 계약자료
장기간 점유·관리·세금납부 등 자료
점유취득시효 성립 여부
공유지분과 사용·수익 관계
공유물분할 또는 등기청구 가능성
※ 위 내용은 일반적인 법률정보입니다. 실제 적용은 등기명의, 점유 경위와 기간,
측량결과, 계약관계, 공유관계 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
