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[비즈니스코리아] “상가 권리금소송 승ㆍ패소를 결정짓는 핵심 전략은?”

2021-05-03

상가 권리금소송 승ㆍ패소를 결정짓는 핵심 전략은? 



  • 기자명 허성수  / 
  •  입력 2021.05.03 12:08




[비지니스코리아=허성수 기자] 임차인은 상가임대차보호법에 따라 계약만기 6개월 전부터 계약종료 시점가지 권리금 회수 기회를 보호받는다. 이때 임대인(건물주)이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하거나 권리금 회수를 방해했다면 임대인은 임차인의 권리금 손해에 대한 책임을 져야 한다.


그렇다면 권리금소송에 대한 판례 경향은 어떨까?


대법원 열람실에서 확인 가능한 판결문을 통해 살펴보면 2019년도 권리금 손해배상 청구소송에서 임차인의 승소 비율은 약 40% 정도에 그치고 있다.(2015년에서 2018년 사이의 승소비율은 약 20% 미만으로 추정)



▲ ‘상가변호사 닷컴’ 김재윤 변호사


상가임대차보호법 권리금보호 규정이 신설되면서 당연히 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있을 것이라고 예상했던 임차인들에게는 다소 뜻밖의 결과일 것이다.


대표적인 패소 원인을 살펴보자. 첫 번째는 임차인은 권리금 회수를 위해서 신규임차인을 임대인에게 주선하는 단계를 거쳐야 하는데 이 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 못한 것이 문제가 된다. 두 번째는 임차인이 상가 만기일을 정확하게 파악하지 못해 권리금 회수 보호기간이 아닌 때에 권리금을 주장한 경우이다. 세 번째는 임대인이 신규임대차계약 조건으로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 신규계약이 불발됐는데, 이를 입증하는 과정에서 상가임대차법상 ‘현저히 고액’으로 인정받지 못한 경우가 뒤를 이었다.


상가 권리금소송에서 임차인들이 승소하기 위해서는 어떤 부분에 집중해야 할까?


임대인과 임차인 사이에서 권리금 관련 분쟁이 예상되는 상황이라면 가장 먼저 계약 종료 일자를 정확하게 파악한 뒤 가급적 6~7개월 전부터 법률적 검토를 받아 분쟁 상황에 대한 대비 등의 조치가 개시되어야 한다. 또한 권리금 소송 전 합의나 조정으로 해결되는 경우가 있기 때문에 상대방의 대응에 따라 적절한 전략을 펼칠 수 있도록 다양한 경우의 수를 분석하고 대응 전략을 세우는 적극적인 자세가 필요하다. 단, 이 모든 과정을 진행하기에 앞서 본인 뿐만 아니라 상대방의 권리 또한 침해되지 않도록 서로의 권리에 대한 경계를 지키는 것이 가장 중요하다.


상가 임대차 분쟁을 전문으로 다루는 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “임차인들이 권리금소송에서 다양한 이유로 패소하는 것처럼 보이지만 결국 권리금 회수를 주장하는 과정에서 임차인이 임대인의 권리를 충분히 고려하지 않은 것이 근본적인 패소 원인이라고 분석된다. 신규임차인을 명확하게 주선하지 않아 법률적 요건을 충족시키지 못했다면 재판부에서는 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리를 우선적으로 인정할 수밖에 없다. 또한 임대인이 고액의 임대료 조건을 요구해 신규 계약이 파기된 경우라고 하더라도 이를 입증할 수 있는 증거 및 근거가 부족하다면 상식적으로는 고액이라고 볼 수 있을지언정 법원은 임대인의 임대료 인상 권리를 인정해 현저히 고액은 아니라고 받아들일 가능성이 있다”고 분석했다.


김재윤 변호사는 “상가임대차보호법 권리금 보호 규정이 존재하지만 임차인들이 자신의 권리를 행사하는 과정에서 상대방의 권리를 침해해 패소하는 사례가 많다. 권리금소송에서 승소를 이끌어내기 위해서는 법률적 근거, 유의미한 증거 등을 확보하는 등 선제적 대응에 집중해 작은 실수도 발생하지 않도록 철저하게 대비하는 것이 중요하다.”고 강조했다.


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