[요기요 X 상가변호사 닷컴] “코로나로 폐업하는데 상가 계약 해지할 수 있나요” : 상가변호사닷컴

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[요기요 X 상가변호사 닷컴] “코로나로 폐업하는데 상가 계약 해지할 수 있나요”

법인소식

2022-03-07

코로나19로 폐업하는데 상가 계약 해지할 수 있나요

요기요 사장님포털 /
입력 2022.03.07.

💡사장님이 묻고 변호사가 답해드립니다

2월 18일(금) 요기요가 사장님을 대상으로

임대차계약에 관한 고민을 조사했습니다.

그중 선정된 5개 질문에 상가변호사 닷컴(법무법인 제이앤케이)이 직접 답해드립니다.

❓ 임대인이 코로나19로 월세를 낮춰준다 해 30만원씩 덜 내고 있었습니다. 그러던 중 갑자기 월세 4개월 치가 밀렸다며 건물주가 계약 해지를 통보했는데요. 이럴 경우 어떻게 해야 하나요?

A.건물주가 해지의 뜻을 거두지 않는 한

결국 소송을 통해 시시비비를 가릴 수밖에 없다고 보이네요.

소송에서는 증거를 통해 입증해야 하는데
‘건물주가 월세를 낮춰준다고 한 사실’에 대해
사장님이 입증을 하셔야 합니다.

건물주와 나눈 문자나 통화 녹음, 합의서,
혹은 월세를 낮춰준다고 이야기한 것을 들은
다른 증인이 있다면 입증 가능합니다.

❓ 코로나19 유행 전, 매년 임대료를 3% 인상한다는 조건으로 상가를 계약했는데 코로나19가 유행 후 매출 감소로 임대료 인상이 부담되는데요. 임대료 증액 조건을 완화할 수 있을까요?

A.상가임대차법 제11조의 1에

‘1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로
임대료 감액을 청구할 수 있다고 규정돼 있는데요.
1급 감염병에는 코로나19가 포함됩니다.

코로나19로 인해 매출이 떨어진 상황이라면
법에 의해 임대료 감액을 주장해 볼 수 있습니다.

❓ 상가건물 임대차 보호기간이 10년이라고 알고 있습니다. 코로나19로 몇 년간 적자 상태인데 이 와중에 영업한지 10년이 돼가 매장을 옮겨야 하나 고민 중입니다. 혹시 상가임대차법의 취지에 따라 코로나 유행 시기를 제외해 10년으로 해석할 수 있을까요?

A. 문의하신 내용은 현재 법령이나 판례에 의해 인정되고 있지 않는 주장입니다.

소송은 정답이 없어 문의하신 내용이
인정받을 여지도 아주 조금은 있지만
현재 법령이나 판례만 가지고 답을 드리면
인정받을 가능성이 거의 없는 주장입니다.

❓ 임대차 계약 기간이 남았는데 코로나19로 매출이 하락해 임대인과 상의 후 보증금에서 임대료를 차감하고, 차감 만료 시기까지만 매장을 영업하기로 했습니다. 그리고 폐업을 했는데 갑자기 임대인이 계약 기간이 남은 상태이니 새로운 임차인을 찾고 나가라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

A. 계약을 합의 해지하신 걸로 보이는데

증거를 통해 합의 해지를 입증하신다면
합의 해지를 인정받을 수 있습니다.
만약 입증에 실패한다고 해도
상가임대차법 제11조의2에서는
집합제한 조치 등 방역조치로 인한
경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우
임대차계약을 해지할 수 있다고 규정돼있어
지금이라도 해지 통보를 하신다면 3개월 후에 임대차계약이 해지됩니다.

❓ 코로나19로 폐업하고 새로운 임차인에게 상가를 양도하려고 하는데, 임대인이 월세를 갑자기 높여 임차인이 구해지지 않고 있습니다. ‘임대인이 월세를 현저히 올리려 해 양도가 무산되면’ 임대인이 손해배상하는 게 상가건물 임대차보호법이라고 알고 있는데요. ‘현저히’가 어느 정도이고 관련 판례가 있을까요?

A. ‘현저히’의 기준은 주변 시세를 고려해 판사가 판단합니다.

해당 건물에 적정하다고 생각되는 월세에 비해

건물주가 제시한 월세가 30% 정도 높다면

‘현저히 높다’고 인정받을 여지가 꽤 있습니다.

▼ 요기요 사장님포털 컨텐츠 전문 보기 ▼

https://partner.yogiyo.co.kr/selfEmployed/view?idx=346

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