2019.9.12. MBC 라디오 「손에 잡히는 경제」
“신도시 상가 공실문제 대해부”
「상가변호사 닷컴」
Q. 요즘 신도시의 상가를 분양받는 경우가 꽤 많은데, 현장 상황은 어떻습니까?
A. 「상가변호사 닷컴」
과거에는 아파트나 상가가 어느정도 생긴 다음에 분양이 이루어졌는데 2013년도 이후 법적 규제가 완화되면서 선분양이 시작되었습니다. 즉, 눈으로 실물을 보지 않고 도면만 보고 분양을 받기 때문에 분쟁이 많이 발생합니다. 특히, 분양대행팀이 “상가 활성화가 금방 이뤄질 곳이기 때문에 투자 승인률이 5%~7%정도 보장된다.”, “수요가 많기 때문에 전매 차익을 누릴 수 있고 프리미엄을 금방 얻을 수 있다.”, “우리가 전매를 보장해주겠다.” 등의 설명을 통해 분양을 부추겨서 받았는데 추후 전매 등을 요구하면 그런 말을 한 적이 없다며 발뺌하는 경우가 많습니다.
Q. 신도시 상가의 공실이 많아지는 이유는 무엇인가요?
A. 「상가변호사 닷컴」
크게 세 가지로 볼 수 있습니다. 첫 번째는 공급과잉, 두 번째는 소비패턴의 변화, 마지막으로 높은 분양가로 인해 임대료 조건이 높아지면서 임차인을 찾기 어렵다는 점이 있습니다. 지구단위 계획단계에서 95년도에 만들어진 신도시계획자료를 사용하다보니 상업용지의 비율이 맞지 않아 공급 과잉 현상이 벌어지고 있으며, 인터넷 쇼핑 등이 활성화 되고 저성장 시대이다보니 소비심리자체가 많이 위축되어 소비패턴 자체의 변화가 있습니다.
Q. 높은 분양가로 인해 임대료가 높은 부분을 자세히 보자면?
A. 「상가변호사 닷컴」
분양주(수분양자) 입장에서는 높은 분양가를 주고 샀기 때문에 5%~7% 투자수익률을 보장받기 위해서는 15평형 기준 10억을 주고 분양을 받았다면 연간 월세를 500만 원 가까이 받아야 가능합니다. 이정도 월차임은 상권이 활성화 되어있는 서울에서도 낮은 월세가 절대 아니며, 상권이 형성될지 아닐지도 모르는 신도시에서 투자할 세입자를 구하기는 굉장히 어려워지는 것입니다.
또한 상가건물임대차보호법에서 월세 상한을 5%로 제한하고 있기 때문에 월세를 함부로 낮춰서 임대를 놓기에는 분양주(수분양자, 건물주) 입장에서 어려운 일입니다.
Q. 신도시 상가를 분양받은 건물주(임대인)에게 해줄 수 있는 조언이 있습니까?
A. 「상가변호사 닷컴」
1. 상가 활성화를 위해 임차인을 받는 것이 좋습니다. 만약 월세를 낮춰서 임차인을 받기 부담스럽다면 렌트프리 기간을 늘리거나 임대차계약서 자체에서 월세 인상을 예정해서 1년 차에는 월세가 얼마, 2년 차에는 얼마, 3년 차에는 얼마로 규정을 해둔다면 상가임대차보호법 상의 임대료 인상제한을 우회해서 월차임을 합리화 시킬 수 있는 방법이 있습니다.
2. 민사소송에서는 피해를 입은 사람이 그 문제에 대해 적극적으로 사실을 입증해야 합니다. 문제가 발생했을 때 시행사나 대행사 등 분양팀에서 확언했던 내용들은 계약서나 광고 전단지를 아무리 찾아봐도 나오지 않는 내용들입니다. 분양을 받으러 갈 때부터 적극적으로 녹음을 하는 것을 권장드리고, 어떤 내용을 약속한다면 확인서를 써달라고 요청하거나 계약서에 기입해달라고 적극적으로 요구를 해야 합니다. 만약 이를 거절한다면 분양대행팀에서 보장할 수 없는 내용이라는 뜻이기 때문에 부추기기 위한 설명이었다고 이해하시면 됩니다.
Q. 기존 도심의 상가들은 전반적으로 어떤 문제가 있습니까?
A. 「상가변호사 닷컴」
젠트리피케이션 현상을 주의해야 합니다. 월세가 갑자기 기존 시세에 비해 두 배가 올랐다고 하면 이 상권을 앞으로 1~2년 간 버틸 여력이 없다고 생각할 수 있습니다. 상권이 아무리 좋다고 하더라도 일매출 대비 4~5일 정도의 월세 상당액을 버텨내지 못 한다면 아무리 장사를 열심히 해도 감당할 수 없습니다. 감당할 수 있는 월세를 판단해야 합니다.
Q. 신도시 상가 관련 조심해야 하는 사항은?
A. 「상가변호사 닷컴」
신도시 상가를 계약할 때는 세입자 분들은 비교적 단기간 계약을 해서 만약 영업이 잘 풀리지 않는다면 빠르게 정리를 하셔야 옳고, 임대인 분들은 초기 활성화가 중요하기 때문에 렌트프리 등의 혜택을 줘서 세입자를 유도해 공실을 막는 것이 현명합니다. 또한 분양계약서나 관리규약 상 업종 제한 약정이 있는 경우가 있습니다. 세입자는 이 부분을 꼭 확인하시고 내가 들어가는 상가의 업종 지정을 반드시 파악해야 합니다. 예를 들어 커피숍에서 빵을 파는 경우가 있고 빵집에서 커피를 파는 경우가 있는데 업종 지정이 되어있는 경우 서로 영업금지가처분을 걸거나 손해배상청구를 해서 다투는 경우가 발생합니다. 미리 파악을 해서 분쟁가능성을 최소화 해야 합니다.
▼ 라디오 다시 듣기 ▼
http://www.imbc.com/broad/radio/fm/economy/podcast/index.html
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Q. 요즘 신도시의 상가를 분양받는 경우가 꽤 많은데, 현장 상황은 어떻습니까?
A. 「상가변호사 닷컴」
과거에는 아파트나 상가가 어느정도 생긴 다음에 분양이 이루어졌는데 2013년도 이후 법적 규제가 완화되면서 선분양이 시작되었습니다. 즉, 눈으로 실물을 보지 않고 도면만 보고 분양을 받기 때문에 분쟁이 많이 발생합니다. 특히, 분양대행팀이 “상가 활성화가 금방 이뤄질 곳이기 때문에 투자 승인률이 5%~7%정도 보장된다.”, “수요가 많기 때문에 전매 차익을 누릴 수 있고 프리미엄을 금방 얻을 수 있다.”, “우리가 전매를 보장해주겠다.” 등의 설명을 통해 분양을 부추겨서 받았는데 추후 전매 등을 요구하면 그런 말을 한 적이 없다며 발뺌하는 경우가 많습니다.
Q. 신도시 상가의 공실이 많아지는 이유는 무엇인가요?
A. 「상가변호사 닷컴」
크게 세 가지로 볼 수 있습니다. 첫 번째는 공급과잉, 두 번째는 소비패턴의 변화, 마지막으로 높은 분양가로 인해 임대료 조건이 높아지면서 임차인을 찾기 어렵다는 점이 있습니다. 지구단위 계획단계에서 95년도에 만들어진 신도시계획자료를 사용하다보니 상업용지의 비율이 맞지 않아 공급 과잉 현상이 벌어지고 있으며, 인터넷 쇼핑 등이 활성화 되고 저성장 시대이다보니 소비심리자체가 많이 위축되어 소비패턴 자체의 변화가 있습니다.
Q. 높은 분양가로 인해 임대료가 높은 부분을 자세히 보자면?
A. 「상가변호사 닷컴」
분양주(수분양자) 입장에서는 높은 분양가를 주고 샀기 때문에 5%~7% 투자수익률을 보장받기 위해서는 15평형 기준 10억을 주고 분양을 받았다면 연간 월세를 500만 원 가까이 받아야 가능합니다. 이정도 월차임은 상권이 활성화 되어있는 서울에서도 낮은 월세가 절대 아니며, 상권이 형성될지 아닐지도 모르는 신도시에서 투자할 세입자를 구하기는 굉장히 어려워지는 것입니다.
또한 상가건물임대차보호법에서 월세 상한을 5%로 제한하고 있기 때문에 월세를 함부로 낮춰서 임대를 놓기에는 분양주(수분양자, 건물주) 입장에서 어려운 일입니다.
Q. 신도시 상가를 분양받은 건물주(임대인)에게 해줄 수 있는 조언이 있습니까?
A. 「상가변호사 닷컴」
1. 상가 활성화를 위해 임차인을 받는 것이 좋습니다. 만약 월세를 낮춰서 임차인을 받기 부담스럽다면 렌트프리 기간을 늘리거나 임대차계약서 자체에서 월세 인상을 예정해서 1년 차에는 월세가 얼마, 2년 차에는 얼마, 3년 차에는 얼마로 규정을 해둔다면 상가임대차보호법 상의 임대료 인상제한을 우회해서 월차임을 합리화 시킬 수 있는 방법이 있습니다.
2. 민사소송에서는 피해를 입은 사람이 그 문제에 대해 적극적으로 사실을 입증해야 합니다. 문제가 발생했을 때 시행사나 대행사 등 분양팀에서 확언했던 내용들은 계약서나 광고 전단지를 아무리 찾아봐도 나오지 않는 내용들입니다. 분양을 받으러 갈 때부터 적극적으로 녹음을 하는 것을 권장드리고, 어떤 내용을 약속한다면 확인서를 써달라고 요청하거나 계약서에 기입해달라고 적극적으로 요구를 해야 합니다. 만약 이를 거절한다면 분양대행팀에서 보장할 수 없는 내용이라는 뜻이기 때문에 부추기기 위한 설명이었다고 이해하시면 됩니다.
Q. 기존 도심의 상가들은 전반적으로 어떤 문제가 있습니까?
A. 「상가변호사 닷컴」
젠트리피케이션 현상을 주의해야 합니다. 월세가 갑자기 기존 시세에 비해 두 배가 올랐다고 하면 이 상권을 앞으로 1~2년 간 버틸 여력이 없다고 생각할 수 있습니다. 상권이 아무리 좋다고 하더라도 일매출 대비 4~5일 정도의 월세 상당액을 버텨내지 못 한다면 아무리 장사를 열심히 해도 감당할 수 없습니다. 감당할 수 있는 월세를 판단해야 합니다.
Q. 신도시 상가 관련 조심해야 하는 사항은?
A. 「상가변호사 닷컴」
신도시 상가를 계약할 때는 세입자 분들은 비교적 단기간 계약을 해서 만약 영업이 잘 풀리지 않는다면 빠르게 정리를 하셔야 옳고, 임대인 분들은 초기 활성화가 중요하기 때문에 렌트프리 등의 혜택을 줘서 세입자를 유도해 공실을 막는 것이 현명합니다. 또한 분양계약서나 관리규약 상 업종 제한 약정이 있는 경우가 있습니다. 세입자는 이 부분을 꼭 확인하시고 내가 들어가는 상가의 업종 지정을 반드시 파악해야 합니다. 예를 들어 커피숍에서 빵을 파는 경우가 있고 빵집에서 커피를 파는 경우가 있는데 업종 지정이 되어있는 경우 서로 영업금지가처분을 걸거나 손해배상청구를 해서 다투는 경우가 발생합니다. 미리 파악을 해서 분쟁가능성을 최소화 해야 합니다.
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