보도자료

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공지 [소상공인연합회 TV 온라인 교육 컨텐츠] “상가임대차보호법과 권리금 법률”

2021-03-30


2021.3.30. 소상공인연합회 TV(KFME) 온라인 교육 컨텐츠

“상가임대차보호법과 권리금 법률”

「상가변호사 닷컴」 김재윤 변호사

(법무법인 제이앤케이)






앞서 소개된 사연처럼 이유없이 계약해지 당해 쫓겨나거나 권리금을

보장 안해준다는 건물주로 인해 피해를 본 소상공인들의 사례를 많이 볼 수 있죠.



김재윤 변호사님과 함께 소상공인들이 궁금해 하지만 어려워하는

상가건물임대차보호법과 권리금에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.



상가건물임대차보호법은 2018년 10월 16일을 기준으로

임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 5년에서 10년으로 개정됐는데요.

여기서 계약갱신요구권이란 임차인이 계약종료 6개월에서 1개월 전 사이에

계약갱신을 요구한다면 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 해

안정적으로 임차환경을 보장받는 것을 말합니다.

해당 권리를 총 10년 간 주장할 수 있기 때문에 꼭 기억해 두시는 것이 좋습니다.



그런데 10년 동안 계약 갱신을 할 수 있다고 하더라도

건물주가 월세를 2배로 올려달라고 하면 어떡하나요?



현재 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 임차인은

현행 5% 임대료 인상 제한선의 적용을 받습니다.



그러나 안타깝게도 모든 상가임차인에게 적용되는 규정은

아닙니다. 상가건물임대차보호법에는 ‘환산보증금‘이라는 제도가 존재하는데, 

지역별 보증금과 월세가 해당 기준 아래에 있어야 100% 보호를 받을 수 있습니다.



하지만 월세가 3번 밀리는 등 차임이 연체된 사실이 있는 경우

갱신요구가 거절될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.


이외에도 권리금을 회수할 수 있는 기회 보호기간이

3개월에서 6개월로 늘어났고, 기존에 보호받지 못했던

전통시장의 영세한 상인들 또한 권리금 보호가 가능하게 되었습니다.



2020년 9월 29일자로 코로나19 바이러스와 같은

제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동이 있을 경우 임대료를

감액해달라는 청구가 가능하도록 법이 개정되었습니다.

지금까지 법원은 상가임차인이 월세를 내려달라는 청구를 들어주는 것에 대해

매우 인색했으나, 차임감액청구권의 사유에

감염병으로 인한 경제사정의 변동을 명시하면서 앞으로 상가임차인이

임대료감액 청구를 행사할 수 있는 근거를 명확히 했습니다.


법에는 명확한 기준까지 제시되어있지는 않기 때문에

차임감액청구소송을 진행할 때 코로나19로 인한

경제사정의 변동을 적극적으로 소명하고 감액청구액을

법리적으로 근거를 갖고 주장해야 할 것으로 보입니다.



사연 속 사장님께서 굉장히 억울한 상황에 처해 계신 것 같은데요.

변호사님 이런 상황에서는 어떻게 해야 하나요?



2015년 권리금보호법이 법제화 됐습니다.

건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지

권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터

권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 개정됐습니다.

만약 건물주가 이를 위반하고 임차인에게 손해를 발생하게 했을 때는

그 손해를 배상할 책임이 있다고 돼있는데요.

즉, 건물주가 중간에서 정당한 이유 없이 방해를 해 권리금을 못 받게 한다면 

민사소송을 통해 손해배상을 받을 수 있다는 뜻입니다.



하지만 민사 상 눈에 보이지 않는 손해를 입증해서

돈을 받아낸다는 것이 사실 쉽지 않습니다.

대부분은 어떻게 대응해야 하는지도 몰라서 아무 권리 주장도

하지 못하고 시간을 허비하는 분들이 많습니다.

그러나 건물주가 권리금회수를 방해했다는 과정을 증거로 모아 입증한다면

충분히 권리금소송에서 승소할 수 있습니다.


따라서 사연 속 사장님과 더불어 이런 비슷한 상황에 처한

임차인이시라면 신규임차인 주선부터 거절까지 증거를

모으는 것이 중요합니다.



2019년 7월 4일, 대법원은 원칙적으로 권리금소송을 걸기 위해서는

신규임차인을 주선하는 과정이 필요하지만, 예외적으로 건물주가 확정적으로

신규임대차계약을 맺지 않겠다고 표시한 경우에는 실제로 신규임차인이 없더라도

건물주에게 권리금소송이 가능하다고 했습니다.

만약 건물주가 본인이 해당 건물을 사용하겠다,

재건축 할 예정이니 누굴 데려와도 계약을 못해준다고 한다면

권리금 소송이 바로 가능할 수 있다는 뜻입니다.



2019년 5월 16일, 임대차를 얼마나 오래 했는지 기간에 관계없이

상가임차인이라면 권리금회수가 가능하다는 판결입니다.

10년 혹은 20년을 넘게 장사를 했어도 권리금은 언제든 보호가 된다는 것이 주요 내용인데요.


만약 10년 넘게 장사를 해서 임대차 계약이 종료가 된 상황에

건물주가 “계약기간이 끝났는데 왜 권리금을 받냐?”라고 해도 임차인께서는

권리금을 회수 할 수 있으니 이런 상황을 겪고 계신 분들은 이 점 꼭 기억해두셨으면 좋겠습니다.



대신 임차인들이 주의해야 할 사항이 있는데요. 앞서 말씀드린 바와 같이

상가건물임대차보호법은 월세를 3기 연체, 즉 3번 이상 연체하신 경우에는

권리금 또한 온전히 회수하실 수 없다는 점, 꼭 주의하시길 바랍니다.



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