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[국제뉴스] “상가건물 임대인 변경 시, 임차인의 권리를 지키려면?”

2016-06-16

상가건물 임대인 변경 시, 임차인의 권리를 지키려면?



  • 기자명 전진홍  / 
  •  입력 2016.06.16 16:36




▲ ‘상가변호사 닷컴’ 김재윤 변호사



상가건물 임대차보호법(약칭: 상가 임대차 법)에 대한 명확한 숙지 필요

(서울=국제뉴스) 전진홍 기자 = 각박한 사회에서 수 많은 갈등이 산재해 있지만, 그 중에서도 임대인과 임차인간의 갈등은 끊임없이 야기되는 문제 중 하나다. 특히 계약기간 중에 건물이 다른 이에게 양도되어 권리가 이전 되면, 새로운 임대인과 기존 임차인간의 분쟁이 일어나는 경우가 많은 실정이다.


상가임대차법은 강행규정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정

최근 상담한 사례를 하나 들어보자. 서울 소재 한 상가건물이 매매로 인해 다른 이에게 임대인의 권리와 의무가 승계되었다. 한 편 기존 임대인과의 임대차계약을 체결한 임차인은 소규모 주점을 운영하고 있었다. 그런데 새로운 임대인은 이전 임대인과의 임대차계약서 상 “건물 리모델링 시 계약기간에 관계없이 임대인에게 명도하기로 한다”조항을 근거로 계약기간이 남아 있는 임차인에게 명도 할 것을 통보했다. 이어 통보 기한 내에 명도하지 않을 경우, 그에 다른 재산적, 정신적 손해에 대하여 임차인에게 민형사적 책임이 따를 수 있다고 압박을 했다. 임차인은 명도를 해야만 하는 걸까.

이 경우 임차인은 법적 권리에 따라 명도를 하지 않아도 된다고 본다. 현행 상가임대차법 제10조 제1항 제7목에 따르면, 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 제외 하고는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 명시되어 있다.


가.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나.건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다.다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

따라서 이전 임대인과의 임대차계약 시 작성한 특약 자체만으로는 강행규정에 위반되어 효력이 없다고 할 수 있다.


개정된 상가 임대차 법에 대한 법률 숙지가 임차인들의 정당한 권리 행사로 연결

위 사례에서 실제로 임차인은 자신의 법적 권리를 주장하여 새로운 임대인과 갱신계약을 체결하기로 합의했다. 그러나 문제는 갱신계약을 체결하는 과정에서 임대인이 임대차보증금 50%., 월세 10% 인상을 요구했다. 인상 율은 상가 임대차 법 상 상한선으로 제한하는 9%를 훨씬 상회하는 조건. 임차인은 이를 수용해야만 하는 걸까.

상가 임대차 법에서 임대인이 임차인에게 임대료 증액을 청구하는 경우는 법률상 규정된 인상 요인이 발생되었을 때만 가능하다. 인상요인과 폭도 소명이 충분하지 않을 경우에는 청구가 받아들여지지 않았던 판례도 있다. 그럼에도 상가권리금이 보호되지 않았던 과거에는 임대인이 인상 폭을 결정하고 임차인은 따를 수밖에 없었던 경우가 많았다. 하지만 상가 임대차 법이 개정되며 상가권리금에 대한 보호 장치가 마련된 지금. 과거와 같이 임대인이 인상 폭을 정하고 임차인은 무조건 따르는 구조가 아니라 상호 간 충분한 협의를 통해 인상 폭을 결정함이 타당하다.

사례를 제외하고도 이러한 일들은 빈번하게 일어나고 있다. 관련 법률에 대한 무지로 인해 정당한 권리를 행사하지 못하고 임대인에게 당하는 임차인들이 많은 것이다. 상가 임대차 법은 2015. 5. 13. 개정 이후 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 규정이 신설되는 등 실질적인 임차인들의 보호가 이루어지고 있다. 정당한 권리 행사를 위해 임차인들의 관련 법률 숙지가 절실하다고 여겨지는 바이다.

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는 법무법인 명경의 변호사로 활동하고 있으며, 주로 상가임대차 법률을 전문으로 다루고 있다.




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http://www.gukjenews.com/news/articleView.html?idxno=499218


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