[2023년 고위정책전략과정 강연] “상가건물 투자 시 알아야 할 상가임대차보호법” : 상가변호사닷컴

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공지 [2023년 고위정책전략과정 강연] “상가건물 투자 시 알아야 할 상가임대차보호법”

법인소식

2023-11-30

2023.11.30. (목) 2023년 고위정책전략과정 강연

“상가건물 투자 시 알아야 할 상가임대차보호법”

「상가변호사 닷컴」 김재윤 변호사

노후대비, 재테크 수단으로 상가 투자에 관심을 갖는 이들이 많아지고 있습니다.

제대로 알고 투자하면 한번에 큰 돈을 벌어 들일 수 있지만,

반대로 제대로 모르고 투자하면 한번에 큰 돈을 잃을 수 있습니다.

국내 최초 부동산·임대차 전문 법무법인의 김재윤 대표 변호사님이

2023년 고위정책전략과정 강연을 통해

누구나 알아두면 쓸모있는 상가 투자 시 알아야 할 상가임대차보호법 강연을 진행했습니다.

상가임대차보호법 상 임차인의 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년 간 보장됩니다.

임차인은 해당 권리를 행사하기 위해서는

임대차기간 만료 6개월 전에서 1개월 전까지 갱신요청을 하셔야 하고,

임대인은 정당한 이유없이 이를 거절할 수 없습니다.

만일 별도의 갱신요청, 해지통보, 조건 변경 등에 대한 내용이 오고가지 않았다면

묵시적 갱신(자동연장)이 되었다고 판단합니다.

단, 환산보증금을 초과하는 경우에는 갱신요구권을 행사할 수 없다고

판단한 판례가 있으니 이 점을 유의하시기 바랍니다.

갱신요구권을 행사할 수 있고, 환산보증금 이내에 들어오는 상가라면

임대료 인상 시 연 5% 제한을 받아 증액이 가능합니다.

만일, 갱신요구권이 없다면 임대료 인상에 제한은 없고

환산보증금을 초과하는 경우에도 제한은 없습니다.

(단, 주변시세 등을 고려해서 상식적인 수준 내에서 인상합니다.)

그렇다면 환산보증금이란 무엇일까요?

환산보증금은 [보증금+(월세X100)]으로 계산합니다.

환산보증금을 초과하는 임차인은 상가임대차보호법 내 일부 조항에만 적용을 받습니다.

(ex. 임대료 5% 적용 제외)

상가 임차인의 대표적인 권리 중 하나는 권리금 회수 기회 보호 입니다.

해당 권리를 행사하기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대료 종료 시에 신규임차인을 찾아 주선해야 합니다.

만일 이 과정에서 임대인이 정당한 이유 없이 방해하여 권리금 회수 기회가 가로막혔다면

권리금 손해배상 청구소송을 통해 손해에 대한 배상 책임을 물을 수 있습니다.

다만, 귀책사유(3기 연체, 무단 전대 등)이 있다면 임대인은 임차인의 권리를 보호하지 않고

정당하게 명도를 요청할 수 있습니다. 더 자세한 내용을 알아보겠습니다.

법에서는 위 8가지 사유에 해당한다면 임차인은 갱신 및 권리금 회수 기회 보호 등을

주장할 수 없다고 명시되어 있습니다.

이중에서 요즘은 재건축과 관련한 이슈가 많은데요.

특히, 청년주택사업 등을 국가에서 진행하는 재건축으로 오인하여

'다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'에 해당한다고 생각해

임차인을 막무가내로 내쫓는 경우가 있으나

청년주택사업은 임대인의 정당한 계약 갱신 거절 사유가 아니라고

판단한 판례가 있으니 주의하셔야 합니다.

마지막으로, 원상복구에 대한 범위입니다.

원상복구 범위에 대한 다툼으로 인해 보증금 반환 문제까지 이어지는 경우가 많은데요.

임대차계약서 상 별도로 약정한 범위가 없다면

임차인이 들어와서 설치한 시설물만 철거하면 됩니다.

임대차계약서 상 별도로 약정한 범위가 있다면

약정한 범위까지 원상복구 해야합니다.

☎ 법률상담 안내

02-549-8577 (평일 오전 9시 ~ 오후 6시)

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